【云南】昆明环湖六地块入市 云南城投或可套现超30亿

    昆明环湖六地块入市 云南城投或可套现超30亿

作为云南城投最重要的土地一级开发项目昆明环湖东路沿线土地一级开发项目，自合同签订以来就因收益或上百亿元而备受外界关注。但该项目因资金压力、规划调整因素的影响，以至一度“被停工”的传闻，也将其推向至舆论的风口浪尖。

不过，该项目近期有了最新动态，即该项目中的部分土地即将出让，如果顺利出让，或将为饱受资金压力的云南城投带来甘露。

环湖项目六宗地块入市

12月5日，昆明市国土资源局挂牌出让六宗国有建设用地使用权，面积合计约994.95亩。而此六宗地正是由云南城投操刀开发的环湖东路沿线土地一级开发项目中的部分被收储土地。同时，该六宗地块也是云南城投环湖东路沿线土地一级开发项目中，第二波出让地块。

根据昆明市国土局网站资料显示，出让的六宗地块编号分别为：kcgd2012-23-a3、a4、a5、a11、a12、a15，六宗地块均位于昆明市官渡区六甲街道办事处，其中，a3、a4、a5地块为商务金融用地，土地面积分别为10.81万平方米、11.17万平方米、7.68万平方米，土地交易起价分别为4.86亿元、5.02亿元、3.46亿元。而a11、a12、a15为城镇住宅用地，土地面积分别为13.82万平方米、17.26万平方米、5.55万平方米，土地交易起价分别为6.22亿元、7.76亿元、2.5亿元。六宗地块挂牌结果将于1月初出炉。

查阅云南城投2008年发布的有关上述一级开发项目的公告显示，《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》由云南城投于2008年5月8日与昆明市人民政府授权的昆明市土地矿产储备办公室签订。

根据合同，环湖东路沿线土地一级开发项目委托开发范围包括：东至乌龙片区与大渔片区用地界线、南至滇池沿岸、西至盘龙江与滇池接口用地界线、北至官渡段的西亮塘及五甲塘公园用地界线和呈贡段的乌龙片区用地界线，总面积约4.18万亩，委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。

合同明确，项目所需资金由云南城投垫付，以每年5月31日和11月30日作为结算基准日，昆明市土地矿产储备办公室委托昆明市审计局对云南城投投入的建设成本进行审定。待项目开发完成后，进入二级市场进行出让，而云南城投按照出让土地的总价款扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的纯收益获取50%的固定收益，若云南城投所获取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市人民政府保证向公司另行支付差价款。

在项目进度方面，环湖东路沿线土地一级开发项目已于2010年上半年被政府收储4630亩，其中1621亩于2011年7月分三批入市拍卖，但因规划不合理及地价畸高导致大幅流拍，仅拍出183亩，总成交款为7.8亿元，预计流拍部分在调整规划和地价后在2012年下半年重新挂牌。

资金压力及项目风险

在该项目的投入及收益方面，云南城投在2012年中报提及，公司根据《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》和昆明市审计局确认的投资分别于2009、2010、2011年度确认了5%的保底收益合计3.22亿元，截至2011年12月31日已全部收回，2012上半年度按投资额的5%确认的保底收益为1838万元。而截止2012年6月30日，环湖东路沿线土地一级开发项目累计完成投资约69.45亿元。

据了解，基于投入与收益的相差悬殊，及该项目面临的规划调整等因素影响，环湖东路沿线土地一级开发项目于2011年曾一度“被停工”，当时的消息指出，“囿于资金瓶颈，云南城投对滇池环湖东路土地一级的开发陷入停顿，已经不再进行土地的拆迁、整理和收储”。

云南城投当时给出的回应是，因受房地产市场宏观调控的影响，云南城投位于环湖东路土地的拍卖未实现公司既定的目标，给公司的资金造成了较大的压力，受上述土地市场的影响和公司资金压力的影响，公司环湖东路土地一级开发项目有所延缓，但未陷入停顿。

而为缓解环湖东路沿线土地一级开发项目的资金压力，云南城投曾于今年6月15日发布融资公告，为昆明环湖东路土地一级开发融资15亿。

另外，纵观云南城投环湖东路沿线土地一级开发项目目前状况，除了面临巨大的资金压力外，其存在的风险也相当大。

国信证劵在今年4月16的一份关于云南城投的研报指出，云南城投的中长期风险来自于一级开发项目面临的五大风险：一是规划调整导致可出让土地减少。二是工程进展低于预期。三是政府拍地时间不确定。四是政府违约：包括调低收益分成比例、终止未启动的三、四期（约2万多亩）合作、在拍卖后故意拖延或不兑现“收益分成”等。五是地价比09年预计值低。

　　因此，此次挂牌出让的6宗面积共为994.95亩地最终能否扭转土地流拍的命运，从而缓解云南城投资金压力及此带来的收益风险，也成为云南城投环湖东路沿线土地一级开发项目未来前景考核的关键点。（审校：劳蓉蓉）据观点地产网 见习编辑 陈业

作者：审校：劳蓉蓉来源新华房产)

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